不動産売却にかかる「税金」

不動産売却には譲渡所得税がかかります

個人の場合不動産を売却して利益が出ると所得税と住民税がかります。
所得の区分では不動産の売却益は「譲渡所得」に分類されます。
所得税はすべての所得を合計し、その合計金額に応じて税率が高くなる「累進税率」で計算され、


しかし不動産の譲渡所得については、例外的に他の所得と入りはなされて課税される「分離課税」になります。
不動産以外の所得が多い方にはお得な仕組みです。

現在は5％（課税所得金額195万円以下の部分）から最高45％（同4000万円超）まで、7段階あります。

控除について

自宅であれば3000万円の居住用財産の控除があります。
自宅として購入しり居住していた不動産を売却した場合最高3000万円まで売却益から引かれます。

「居住用財産の3000万円控除」を利用するための要件

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
• マイホームの買換えやマイホームの交換の特例

マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと
さほどハードルが高くないのでほとんどの方はご利用いただけます。

売却益の3000万円まで課税されないのは大きなメリットです。

しかし、3000万円を超えると税金が爆誕します。

譲渡所得の税率

売却益が3000万円を超える場合は、超えた部分について、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の区分に応じ
一定の税率で所得税・住民税がかかります。

◆「譲渡所得」の税率
短期	長期
5年以下	5年超
39.63%	20.32%
（所得税 30.63％、住民税 9％）	（所得税 15.315％、住民税 5％）

建物、土地の所有期間が10年を超えている不動産の売却であれば、「3000万円特別控除」と同時に、「長期譲渡所得」の約20％よりもさらに税率が低くなる「居住用財産の軽減税率の特例」も同時に利用できます。

課税長期譲渡所得金額（※）	税率
6000万円以下の部分	14.21%（所得税 10.21％、住民税 4％）
6000万円超の部分	20.32%（所得税 15.315％、住民税 5％）

賃貸に出していたマンションや戸建の譲渡所得

賃貸に出していた場合居住用財産の3000万円控除が利用することができません。
売却益の全額に対して短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分に応じて一定の税率で所得税・住民税がかかります。

賃貸していた不動産の場合「居住用財産の3000万円控除」が利用できないので
購入から売却までの所有期間が非常に重要になります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年超過かで、税率が倍ほど違うからです。

◆「譲渡所得」の税率
短期	長期
5年以下	5年超
39.63%	20.32%
（所得税 30.63％、住民税 9％）	（所得税 15.315％、住民税 5％）

賃貸用のマンションを売却する際は「短期譲渡所得」ではなく「長期譲渡所得」になるのを待ちましょう。

注意しなければならないのは、所有期間を判断する基準が、売却した年の1月1日時点だということです。
2015年5月1日に購入したマンションを2020年6月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えているが、2020年1月1日の時点では5年を超えていないので、「短期譲渡所得」になる。この場合は、2021年1月以降まで待って売却すれば、「長期譲渡所得」となります。

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