農地・田んぼや畑の売却方法

農地を売却する方法

農地を売却するには農地のまま売却するか、「転用」して売却する二つの方法があります。
いずれにせよ農業委員会の許可が必要です。
許可を取らずに売却するのは法律違反になりますので必ず農業委員会の許可を得ましょう。

農地を転用して売却する方法

国としては農地を守りたいので農地を農地以外に転用して売却するにはいくつかの制限があり、土地によっては転用できない土地もあります。

農地を転用するには転用した後の目的をはっきりと決めなければいけません。農地を転用した後に何を建てて、何の目的でどのように使うのかはっきりと決まっていて、そして資金も十分あることが証明できなければいけません。

過去に農地法に違反したことがある購入者は転用が認められません。又、事業の実現計画がなく、ただの転用の許可をもらうために申請したとみなされれば、申請自体を受け付けてもらえません。

農地のまま売却する

農地は農地のまま売却するのが一番ハードルが引くいです。ただし、後継者がおらず自分の農地だけで手いっぱいな農家さんが多いのでそう簡単に購入希望者は見つかりません。後継者不足や経済的な先行き不安はどこも同じなので、大規模で安定した農業経営地盤がある場所でないとなかなか買い手は見つからないかもしれません。

また購入者もすでに農業を営んでるだけでなく、必要な農機具を所有している、農業従事者がきちんと揃っている、現在の耕作面積が50a以上であるなど購入者側のハードルも高いです。

農地の価格は下がっていますので、売却益を考えるなら積極的に転用を検討した方がいいかもしれません。

農地、田んぼ、畑の立地

熊本市内の住宅街でも農地は見かけます。住宅街の農地は買い手も見つかりやすく、転用に向いています。
市街化調整区域でも集落内開発制度の指定区域に入っていれば誰でも建築が可能です。

まずは建築をする設計図面を開発景観課に提出します。この図面は、いつもの“建築確認申請”よりもたくさんの書類を提出する必要があります。書類が受理された後に関係各課の審査や会議、委員会を経て開発許可が交付されると建築が可能となります。開発許可がおりるまでに1~2か月ほどかかります。土地家屋調査士にも依頼しないといけませんし、建築士が作成する図面も多く手続きが煩雑です。
転用に強い不動産屋と弱い不動産屋がありますので依頼される場合は転用経験が豊富な不動産屋に依頼しましょう。

農地転用の申請に関しても、不動産屋によって転用許可が降りるかどうかが大きくかわってきます。同じ農地でも申請の仕方では許可がおりる農地売却に強い不動産屋と弱い不動産屋がいますので農地売却に強い不動産屋を探すことがベターです。

農地売却の税金

売却すれば税金がかかってきます。農地を売却したときに得た金額から購入費用や経費、仲介手数料などの諸経費を差し引いた額が譲渡益であり、これに住民税と所得税が課税されます。

税率は土地を所有していた期間によって変わります。所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」になり、5年以上なら「長期譲渡所得」になります。短期の場合所得税率は30%、住民税は9%です。長期は所得税が半分の15%、住民税が5%とほぼ半分なので売るタイミングも大事になってきます。もし所有期間が4年なら1年待った方が当然お得です。住宅の所有期間による所得税率はコチラ

農地の固定資産税

農地の固定資産税が宅地よりも安くなっている理由は、農地は農地としてしか使用できないためです。

農業以外のことに使う場合には許可が必要ですし、前述の通り簡単に売却もできません。

ただ農地としてしようしている事が前提です。農地で申請していても一切農業をしていない事がバレると通常宅地の固定資産税の請求が来ます。すぐにはバレなくても農業をサボっていると軽減措置は無くなります。

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